Кто у нас недавно продавал-покупал квартиру , нужны советы .

У меня намечается продажа жилья в другом городе.Два месяца назад,заходила в местные агенства и узнавала условия продажи.Есть несколько моментов,которые меня очень смущают.Хочу узнать у знающих людей-это действительно так делают,или это блаж агентов?
1) Я должна дать копии своих документов и документов на квартиру агенту.
С какого фига?Агент может пойти к недобросовестному нотариусу,как-то по левому их заверить,а я потом по судам должна даказывать что я не верблюд??

2)Я должна сразу выписаться из квартиры.Сразу,при заключении договора.
Опять же,с какого фига?Гарантию,что они продадут квартиру ну даже допустим в течении месяца,они не дают.А становиться лицом БОМЖ мне как-то не улыбается.

3)Агенство ставит свою цену на квартиру.
Это вообще (с моей точки зрения) маразм.Я знаю,что моя квартира стоит (ну допустим) 100 тугриков,а агенство утверждает что 50.

Может я конечно не права,может это повсемесная практика,но мне работать на таких условиях жутко неуютно...

Девочки,ещё вопрос.Какие документы оформляются при продаже (натариус и т.д) ,и сколько оформление стоит.

.

Здравствуйте!Я недавно продала 2 квартиры и купила одну, поэтому кое-какой опыт есть. Если будет желание, позвоните после 20-00 тел. 921-978-06-62 Виктория

Тоже есть большой опыт.. Пункт 2 - это полный бред!!!!! В договоре купли-продажи должен стоять срок, за который вы гарантируете выписаться. Обычно 7-10 дней!! ЭТО ВСЕГДА ТАК!!!! не выписывайтесь пока.

Пункт 3 - это оговаривается всегда лично. Обычно ставится ваша цена + % агенства.

Многое зависит от того, какой город. У нас (не Питер) агенты берут копии документов на квартиру для получения справок в различных инстанциях. И оформляют нотариальную доверенность на представление интересов. Сам договор купли-продажи нотариального заверения не требует. Выписаться из квартиры можно в любое время, даже после сделки, только надо это прописать в договоре. Но, повторю, это практика нашего города, возможно в других городах есть свои нюансы. А вообще, я предпочитаю привлекать агентов только тогда, когда без них уже совсем никак. По поводу цены - агенты примерно знают, за сколько уходят квартиры, поэтому озвучивают более-менее реальную цену. Если они берут процент от стоимости сделки, то им нет резона занижать цену. В любом случае Вы можете настаивать на своих условиях.

Это же глубинка.
Кстати,агент за свою работу просит отдельно денег-50 тыс.

В моём доме летом были проданы две квартиры.Одна над нами,одна на втором этаже.И состояние этих квартир было хуже,чем у меня.(не было стеклопакетов,новой сантехники и т.д.)
А агент назвал цену,и разница составляла 850 тыс.Сумма довольно ощутимая.Поэтому и закрались сомнения...

nats24


Ну, тогда и нужно ставить на 50 тыс. дороже.
Учтите, люди еще будут торговаться, а агент не подвинется на свои 50, ну, может только на 10.

Продавала комнату в коммуналке за 1 100 000 , агенство взяло 100 000, так что поставили за 1 200 000.

Поэтому 50 тыщ для квартиры даже в глуши - это нормальные комиссионные.

1 пункт -правильно , Вы предоставляете только копии
2 пункт- В договоре купли-продажи должен стоять срок, за который вы гарантируете подать документы на выписку , после заключения договора и сдачи на регистрацию
и 3 пункт - агент может порекомендовать за какую цену уйдет объект , а решать уже Вам
И оплата услуг агентству прописывается в договоре , и получает деньги агент после свершения сделки .
Ну как-то так

.

А Вам агент точно нужен? Можно и своими силами обойтись, дешевле выйдет.

Kyni

все правильно

Valent

тоже поддерживаю!!

Пункт 1.С копиями документов агенты никаких сделок провести не смогут.Не волнуйтесь.Копии нужны агентству для более полной информации по Вашей квартире.Так ее удобней предлагать покупателям.
Пункт 2.Ни в коем случае.Только Вам решать, когда выписываться.В договоре можно ставить какой угодно срок.
Пункт 3.Если агентство считает что ваша квартира стоит меньше, чем вы за нее хотите, то они должны это обосновать.В договоре, который вы подпишите с агентством, должна обязательно стоять фиксированная цена за услуги агентства, в противном случае, вас хотят обмануть накрутив за квартиру больше. Может в вашем городе такая практика, но я бы посоветовала обратится в другое агентство. (У меня свое агентство недвижимости, и если все так как Вы пишите, то складывается впечатление, о не очень честной работе)

хотите дешевле ,делайте сделку сами, а оформление через натариуса

Всё зависит от агента. Самый лучший вариант - найти агента/агенство, кому доверяешь, и уже не заморачиваться с анализом его/её действий.
Плевать на агенства я бы не советовала. Если не дай Бог где ошибётесь - потом бумажных и/или денежных проблем не избежите. Если это регион, то комиссионные будут не такими большими, как в Питере, так что советую заплатить.

про копии. так вы и так даете заверенные копии. агент может и будет делать с ними то, что нужно, но провести по ним сделку он все арвно не сможет, так как это не оригиналы.
по поводу ценника, зависит от агенства. некоторые агенты прямо указывают цену своей работы, некоторые - молча прибавляют ее при оценке квартиры. так или иначе, от вас требуется сказать ту сумму, которую лично вы хотели бы за квартиру получить в итоге - остальное пускай прикручивают. но учтите, что вы можете не быть полностью осведомленной, даже после мониторинга, о реальной (не об оценочной) стоимости жилья, и поэтому вам может казаться, что агенство ее занижает. однако как правило, агенство просто лучше знает рынок и возможности.

например,
вы считаете, что ваша квартира стоит 100 тысяч
агенству нужно продать ее в таком случае за 150 тысяч, чтоб заработать
на самом деле ваша квартира реально может уйти (в разумные сроки, ибо мариновать жилье по завышенным ценам и растягивать сделку на год - никто не хочет из агентов) за 80 тысяч, минус допустим 15 комиссионные - итого 65 тысяч.

поэтому, ищите агенство, которое берет за работу процент, а не фиксированную сумму. в таком случае: если ваша назначенная цена адекватна за такое жилье в этом регионе, то агенство согласится. если не адекватна - тогда предложат меньше.

продавайте квартиру без агентов .Не далее как я в начале ноября совершила сделку по продаже своей квартиры .
выставляйте квартиру на сайтах , когда найдете покупателя, то вот тот уже наймет агента , потому что за все платит он , за документы на куплю продажу , и деньги дает .
мы делали так 1. Надо собрать справки на квартиру
договор,
ф-9,
документ из ПИБа, кадастровый паспорт и паспорт на квартиру .
выписку из ЕГРП
если квартира была куплена в браке, то св-во о браке , или о рассторжении брака


Далее встречаетесь с покупателями и агентом предварительно и показываете документы( лучше копии), можно документы показать и нужно! когда люди приходят смотреть вашу квартиру

Далее встречаетесь с покупателями ( у нас в городе это делается ул. Восстания ,д 6)
покупатели делают закладку денег, ячейку вы снимаете на двоих .
ключ от ячейки остается у пакупателя .
идете в этот же день ( а можно не в этот же) оформлять договор купли-продажи к натариусу .
оформили договор , покупатели ключи от ячейки передали вам
но взять вы деньги оттуда не сможете , пока договор не будет зарегистрирован в ГБР, после регистрации в ГБР и получения договора на руки , получаете деньги из ячейки

еще обговаривается письменно и в договоре обговаривается срок освобождения квартиры , и составляется акт передачи платежных квитанций на вашу квартиру

теперь о выписке , у нас нет института прописки, есть институт регистрации, вы можете регистрироваться на свою собственность , а можете и нет ( например когда несколько разных жилплощадей) , поэтому в выписке ничего стращного нет .
по согласованности с покупателем , он может потребовать , вы можете выписаться из квартиры перед заключением сделки и договора у натариуса ( выписка длиться неделю и сразу закажите Ф-9 о том что вы уже не прописаны, неделю у вас паспорт будет находится на выписке )У вас будет юридически чистая квартира для продажи .
по согласованности с покупателем вы можете выписаться после оформления договора купли-продажи у нотариуса . Но договор вам не отдадут после регистрации в ГБР ,если вы не выписались . И из ячейки вы деньги то же не получите .даже имея ключ на руках.деньги вы можете забирать только вдвоем с покупателем , вдвоем и закладываете деньги , вдвоеим и получаете

ну вот как -то так

В нашем регионе договор у нотариуса оформлять не обязательно. Лишние деньги. Почему в Питере это обязательно - не понимаю.

1. Агентства всегда берут копии документов, чтобы знать реальные сведения о квартире и проверить ее надежность. Продавцы тоже бывают всякие. Отдавая копии и заключая эксклюзивный договор на продажу квартиры, желательно проверить - знать надежность самого агентства. Если надумаете все-таки подписать с агентством договор, то не заключайте его надолго, предусмотрите возможность его расторжения, обратите внимание на штрафные санкции, которые возможно будут в договоре.
Есть еще нюанс, некоторые недобросовестные агенты, чтобы заключить эксклюзив с продавцом, приводят "липового" покупателя и заключают с Вами предварительный договор. Требуйте присутствия покупателя при заключении договора, указывайте дату оформления и возможность, если в назначенное время оформление не прошло, договор расторгнуть без штрафных санкций. При этом, любой договор, если Вас устраивают условия, можно продлить. Расторгать и продливать договоры положено только письменно, а не по телефону.

2. Выписаться успеете. Можно сделать это после оформления договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию. Не договора с агентством, а после продажи квартиры.

3. Лучшая проверка реальной стоимости квартиры, это реклама. Дайте объявления сами, если звонков нет, цену постепенно снижайте.

4. Оформить продажу квартиры можно у нотариуса или в простой письменной форме, которую нужно грамотно составить самим или у юриста. Нотариусы у нас берут примерно 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре, но в Петербурге квартиры дорогие, в области и в других городах стоимость может быть другой. Как составить договор в простой письменной форме могу рассказать.
Регистрация стоит 500-1000 и более рублей, нужно знать местные порядки. За регистрацию и нотариуса обычно положено платить покупателю. Также покупатель вправе выбрать форму оформления договора купли-продажи.

4. Очень важно! Никогда не рассчитывайтесь из рук в руки, не верьте обещаниям покупателя и т.д. У нас расчеты происходят через банковскую ячейку-сейф. Деньги закладываются туда перед оформлением, купюры проверяются. Отдаются Вам по схеме банковского договора, после регистрации, выписки и сдачи квартиры покупателю по акту "Сдачи-приемки квартиры", возможно частями.

Если будут вопросы, задавайте, все не напишешь и нужно конкретнее знать ситуацию. Телефон: 8-911-177-45-95

В Питере это не обязательно. Можно оформить в простой письменной форме.

договор в любом случае заключается . потому что оформляетсясобственность .
но договор купли-продажи регистрируется у натариуса
а в простой письменной форме , не регистрируется и стоит дешевле , но не все натариусы его составляют , т.к. он не очень надежен , поговаривают его хотят отменить .Натариус так регистрирует договор в книге , а простую письменную форму не регистрируют, а подпись свою натариус ставит , а что там потом будет не известно .
в любом случае любой договор проходит через ГБР

как вы в вашем регионе квартиры покупаете? встретились на скамейке, деньги передали, вьехали и все ?
не говорите чушь .

Нотариус не регистрирует договор, он его составляет. Регистрирует нотариус его в своем реестре для отчетности. Как нотариально составленный договор, так и договор оформленный в простой письменной форме затем отдается на регистрацию в "Управление Федеральной службы Государственной регистрации" данного города. Без регистрации ни тот, ни другой договор силы не имеет.

В принципе эти договоры ничем не отличаются, особенно, если составлены грамотно. В случае возникновения спорных вопросов, когда дело доходит до суда, работает лучше нотариальный договор, но и простой тоже имеет силу.

В данном случае наш "клиент" продавец, а право выбора стоит за покупателем. Хотя и продавец может потребовать нотариально оформленного договора. Задача продавца получить свои деньги, от этого и нужно отталкиваться и не попасть в ловушку.

А про ловушки можно поподробнее...

Я уже о некоторых писала, напишу подробнее.
1. Не явный обман, но уловки агентств закрепить за собой право эксклюзива на продажу Вашей квартиры. Как писала, внимательно читайте договор, заключаемый с агентством, иначе они могут сильно задержать продажу квартиры.

2. Ваши документы должны быть в порядке и готовы к назначенному сроку оформления, в договоре с агентством могут быть штрафные санкции за задержку.

3. Платежеспособность покупателя проверяется перед оформлением. Перед закладкой денег в сейф под "два ключа" закажите проверку денежных купюр в банке, бывают поддельные.

4. Агентства обычно заключают банковский договор, если работаете напрямую с покупателем, то составьте его сами. В договоре пропишите на каких условиях Вам отдадут деньги. Есть банки, которые за дополнительную плату такой договор составляют. Также, деньги получить можно и без присутствия покупателя в банке, есть договор - выбывание покупателя из сейфа при определенных условиях. Он даже удобнее, Вы от покупателя не зависите, но не все банки оказывают такую услугу.

5. После регистрации договора на покупателя, составляется акт приемки-сдачи квартиры, где покупатель обязан написать, что у него претензий к состоянию квартиры нет. Никогда не пускайте покупателя пожить в своей квартире, например начать ремонт, пока договор не зарегистрирован и не произведена оплата. Все обычно делается в один день - осмотр квартиры, подписка акта, при этом ключи остаются у Вас, поездка в банк, где Вам отдают все деньги в обмен на ключи от квартиры.
Почему лучше так. Поверьте, часто попадаются непорядочные люди. Заезжают в квартиру, находят в ней кучу недостатков и начинают с Вас тянуть деньги на их устранение. А денежные средства за квартиру лежат в сейфе под два ключа, а не у Вас. Начинаются дрязги, заморочки и трепка нервов.

6. Для спокойствия и чтобы всем были ясны их действия, обязательно заключите договор с покупателем - как, когда, сколько. Если этот договор будет заключен агентством, очень внимательно его читайте и исправляйте не понравившиеся Вам пункты.

7. Не попадитесь на налоги. Если квартира у Вас в собственности менее 3-х лет, то в договоре должна быть указана сумма менее 1 млн. руб. Все, что сверху облагается налогом. Срок собственности считается с момента приватизации (а не ордера) или купли квартиры.

Каждая продажа квартиры имеет свои индивидуальные особенности, чтобы дать более конкретные советы их нужно знать.

Ой спасибо!
А можете объяснить пункт №1.?
И ещё вопрос про задаток.Есть смысл его брать?

Пункт один, это по работе с агентствами. Расскажу на примере.
Человек обратился в агентство, но не хочет заключать с ними договор на эксклюзивную продажу. Такой договор обязывает Вас продавать свою квартиру только через это агентство, даже если Вы нашли покупателя самостоятельно. Без договора работать агентствам невыгодно, они дают рекламу, ездят на показы и т.д.
Что некоторые придумывают. Берут дядю или тетю, показывают Вашу квартиру, а потом говорят, что покупатели согласны. Вы радостно заключаете с ними договор на 1-2мес., а потом выясняется, что дядя якобы разорился и купить квартиру не может. А Вы уже никуда деться не можете или попадаете на деньги, вписаны штрафные санкции.
Нашелся покупатель, заключайте договор, но не надолго, лучше его потом продлить.

Задаток берет агентство, если без него, то лучше положить его в сейф. Но, если покупатель согласен, то можно взять и так. Только обязательно напишите расписку, сумму залога цифрами и прописью, чтобы сложнее было исправить. Хорошо бы и подпись свидетелей (можно и родственников). Я бы, как покупатель, задаток частному лицу не дала, но Вы же у нас порядочный продавец.

Господи,сколько нюансов...

Продавать даже легче, чем покупать. При покупке квартиры "нюансов" намного больше, чего только не бывает....

Вот нашла статейку. Я в свое время много таких для дочери посылала, еле уговорила её отказаться от реелтеров, в результате купили квартиру своими силами (в Питере).

Совет. Как распознать уловки риэлтора-мошенника

Тема покупки недвижимости неисчерпаема. Казалось бы, повсюду пишут и говорят о том, как правильно подготавливать и оформлять документацию на приобретаемый объект, проверять его юридическую "чистоту", как не стать жертвой нечистоплотных или неграмотных риэлторов, не попасть в лапы мошенников-маклеров и т.п. И, тем не менее, многие клюют на удочку прохиндеев и, как следствие - либо несут серьезные дополнительные расходы, либо теряют приобретаемую (приобретенную) собственность.

Махинации и подвохи встречаются в формулировках составляемых договоров

Сегодня на рынке недвижимости нет прежнего хаоса и беспредела, который существовал в течение всех 90-х, мошенники стали применять более изощренные пути выколачивания денег из добропорядочных приобретателей. Достаточно часто махинации и подвохи встречаются в формулировках составляемых договоров. Злоумышленники рассчитывают, прежде всего, на невнимательность своих клиентов. И, как подтверждает практика, не напрасно. Вот несколько ходовых ловушек для тех, кто не желает испытывать на себе все прелести профессионального облапошивания.

Денежки тю-тю!

Возьмем стандартный договор купли-продажи. И внимательно посмотрим в него, другими словами, прочтем внимательно каждое предложение, осмыслим его и подумаем над:

а) понятно ли, что написано;
б) можно ли трактовать написанное по-разному;
в) ущемляет ли смысл написанного наши интересы и если да, то в каких пределах.

Да, да не стоит смеяться, читать необходимо именно каждое предложение и искать разгадки, как в ребусе или кроссворде! Потому что составители такого рода документов сочиняли его не просто так, а для того, чтобы хорошо заработать!

Вот, к примеру, в договоре указано, что оплата приобретенного жилья осуществляется после подписания договора купли-продажи. Типичная "засада"! Итог - покупатель теряет деньги. Расплачиваться можно только после получения документа о регистрации права на приобретенную собственность. Иначе, вы отдаете деньги, а регистрационная палата отказывает вам в регистрации по ряду причин. Например, одно время было модно обманывать покупателей так. Продавец или маклер продавца заведомо вносил в один из документов на жилье скрытую (незаметную) ошибку, "типа описку-опечатку", сдавал все документа в регистрирующий орган, который принимал их. По идее (если бы не умышленная ошибка-описка) через две недели покупатель становился бы полноправным владельцем квартиры (дома). Именно на это и давит мошенник, вынуждая покупателя расплатиться. И многие расплачиваются! Но не только деньгами, но и потерянным жильем, поскольку регистрирующий орган отказывает в регистрации, как раз по истечении этих двух недель.

Еще одна уловка. Регистрация недвижимости - дело, порой хлопотное, в том смысле, что отнимает рабочее время. Понятно, что занятому человеку нет возможности ездить в регистрирующий орган, стоять в очередях, собирать все бумажки и т.д. Поэтому он с радостью соглашается оформить доверенность на честного риэлтора! И это правильно! Только не стоит забывать, что не все риэлторы честные. Есть и такие, у которых понятие о честности отсутствует напрочь. Они ведут вас в "ближайшую" нотариальную контору (то есть контору, где сидит свой нотариус) и вы подписываете самую обычную, но только на первый взгляд доверенность. Потому что в числе длинных предложений имеется и такое, которое позволяет доверенному лицу полностью распоряжаться данным жильем, вплоть до его продажи. После чего риэлтор в срочном порядке продает квартиру. Таких случаев много. Самое обидное, что риэлтор-вредитель после получения наживы исчезает в неизвестном направление на неограниченный срок. А в риэлторском агентстве отвечают, что их "плохой" работник уже уволен, так как он не справлялся со своими обязанности и вообще… был абсолютно бездарным сотрудником, порочащим честные имена своих коллег. По закону такой "бездарный сотрудник" не несет материальной ответственности, да и потом у него на руках есть документ, на основании которого он и осуществил сделку - доверенность покупателя. К сожалению, к моменту, когда покупатель поймет, во что он влип, квартира может быть продана уже несколько раз. Разумеется, в этой афере задействован не один человек. Поэтому докопаться до истины, восстановить свои права на жилье и вернуть свои денежки будет весьма проблематично.

Вот еще довольно банальный прием, на который постоянно клюют честные граждане. Как правило этот способ, используется при безналичных расчетах, соответственно весьма распространен в случае приобретения новостройки. Согласно договору деньги приобретателя поступают на счет организации-продавца. Его реквизиты указаны в договоре. Но не думайте, что если там стоит печать фирмы "Пупкин и партнеры" с подписью самого Пупкина И.И. все будет ок! Сам Пупкин может через некоторое время принести вам свои извинения за то, что не указал в своем договоре новые реквизиты банка-получателя. И деньги к нему не поступили. То есть получается, что деньги ушли не туда! А оттуда, куда они ушли, их тоже уже успел перевести неизвестно кто, туда, где теряются все концы… Соответственно, покупки жилья по факту не было. Прежде, чем отправлять деньги, необходимо удостовериться, что они отправлены действительному адресату. А то деньги уходят, а жилье при этом не приобретается. Самое неприятное, что называемый Пупкин в результате оказывается не при чем, типа вообще, мальчик с улицы! Но это уже другая история.
Автор: Алексей Трембицкий
Источник: personalmoney.ru