Вот ещё
Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором. Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы
Текст : Владимир Абгафоров | Фото:
www.domkom.ruДата: 26 ноября 2010 |
www.metrinfo.ru Журнал Metrinfo.ru продолжает «сериал», посвященный продаже квартиры на вторичном рынке. В прошлый раз мы рассмотрели вопрос о том, как выбрать себе в помощь риелтора. После того как искомое агентство и специалист в нем найдены и все будущие аспекты работы с ними определены (пока на уровне устных договоренностей), предстоит следующий шаг: зафиксировать их на бумаге. То есть - составить с риелтором договор.
(Тех, кто еще не читал «первую серию», отправляем к статье «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»)
Это сладкое слово «свобода»
Прежде чем перейти к основной части нашего повествования, необходимо сделать два замечания. Первое – российское гражданское законодательство очень либерально, многие вопросы оно оставляет на усмотрение сторон. Так что бОльшая часть того, что будет записано в вашем с агентством договоре, – предмет ваших соглашений. Кроме того, согласно законодательству стороны (т.е. в данном случае – вы и агентство) равны и вправе предлагать свои условия, соглашаться и не соглашаться на предложенное и т.п.
Одним словом, постановка вопроса «мы – большое и уважаемое агентство и ради всякой мелюзги (клиента) не станем менять наши договоры, которые утвердил сам наш генеральный директор!» в принципе незаконна. Торгуйтесь, спорьте. Не факт, конечно, что удастся контрагентов переубедить (они ведь тоже свободны не соглашаться с вами). Но в любом случае, упершись в стену, можно пойти и поискать другого риелтора.
Второе замечание является несколько видоизмененной народной мудростью: только то, что написано пером, не вырубишь топором. Клиентам, обнаружившим в предлагаемом к подписанию договоре какие-то ну очень кабальные пункты, иногда говорят, что это – так, по недоразумению. Мы же с вами, дорогой друг, договорились о совсем другом, а бумажка – она ничего не значит… Подставлять свои уши под подобную лапшу в высшей степени неразумно. Запомните как дважды два: типовой договор агентства составлен при участии опытнейших юристов, там ничего не написано зря. Дойди дело до суда (а исключать такого поворота событий никогда нельзя), аргументами там будут только бумаги.
Ну а после столь жизнерадостного вступления перейдем собственно к договору.
Обязательные пункты: что там должно быть?
Перечислим их.
Первое – дата и место составления. Второе – стороны, т.е. те, кто его подписывает. Как напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам, агентство является юридическим лицом, и заключать от его имени договоры может только тот, кто указан в Уставе – например генеральный директор. Поскольку в компаниях (особенно крупных, имеющих несколько филиалов) лично гендиректор подписывает подобные документы далеко не всегда, иное лицо (скажем, руководитель филиала, начальник отдела) может делать это только на основании доверенности. Подписание договора неуполномоченным лицом формально делает его недействительным. Фактически – как минимум серьезно затруднит предъявление требований о его исполнении.
Третье – предмет договора, т.е. то, ради чего он заключается. Это довольно скользкий пункт при приобретении недвижимости: там, в договоре, указывается, что агентство обязуется подобрать клиенту столько-то вариантов квартир. Может случиться, что все как один окажутся с видом на железную дорогу или кладбище: клиент забыл «забить» подобный запрет в условия, и агентство формально выполнило возложенную на него работу. Мы же говорим о продаже, и у нас все проще: такая-то квартира (адрес, метраж и прочие реквизиты) должна быть продана за такую-то сумму.
Права и обязанности сторон. Достаточно аморфный пункт – в том смысле, что оказаться в нем может все что угодно. Среди типовых: обязательство клиента не вступать в отношения с другими риелторами; являться на показы квартиры, а потом и на саму сделку; представить необходимые для совершения сделки документы. Агентство обычно обязуется информировать клиента о ходе работы. Но – повторимся – пункт это довольно многоликий, предугадать все, что может оказаться в нем, невозможно. Поэтому совет один: внимательно читать, прикидывая, во что может вылиться то или иное возлагаемое на вас обязательство. Лучше, разумеется, сделать это заблаговременно, попросив агентство прислать «рыбу» их договора вам на электронную почту. А если агентство не соглашается – задуматься, почему бы это?
Следующий пункт – срок действия договора. Здесь же (или отдельным пунктом) – возможность пролонгации. Обычно по истечении срока договор прекращает действие, а для его продления стороны должны заключить отдельное соглашение. Но может быть предусмотрена и автоматическая пролонгация. Очень важный пункт – условия расторжения договора. Тут основная тонкость в вопросе «кто виноват?». Если клиент, то он, скорее всего, должен будет возместить агентству понесенные расходы. Впрочем, о нюансах денежных взаимоотношений мы еще поговорим – чуть позже.
И, конечно, важнейший пункт – стоимость услуг и порядок расчетов по договору. Что вносится сразу, что потом.
Осторожно: деньги!
Деньги – это, собственно говоря, тот предмет, ради которого большинство людей и работает (исключения вроде фанатично преданных своему делу ученых, изобретающих вечные двигатели и эликсир счастья, рассматривать не будем). Следовательно, именно из-за денег и развернется самая главная борьба при подписании договора.
Человеку не очень сведущему может показаться, что и темы-то для обсуждения тут нет: о сумме комиссии мы договорились еще на предыдущем этапе, сейчас просто вносим ее в договор – и все. Но это не так.
Прежде всего, вспомним о скрытой комиссии. Напомним, что этот термин означает взимания агентом денег сверх оговоренного. Например, риелтор обещает, что продаст квартиру за 6 млн руб., и комиссия его составит 3%. Значит, клиент получит на руки 5,82 млн, а агентство – 180 тыс. Но реально квартиру попытаются продать за 6,2 млн, и возьмут за работу не 186 тыс. руб. (3% от новой суммы), а 380 тысяч. А клиенту отдадут 5,82 млн – как он и хотел… Обычно, говоря о скрытой комиссии, подразумевают, что так поступают либо частные маклеры, либо сотрудники крупных компаний – но самостоятельно, по собственной инициативе. Но вот читая типовой договор одного очень крупного и солидного агентства, нашел там фразу: «все доходы, полученные Компанией в рамках действия данного договора сверх оговоренной суммы, являются собственностью Компании». Скрытая комиссия во всей красе…
Есть и другие возможности лишиться денег. Например, по странной прихоти судьбы один мой знакомый сейчас находится в стадии переговоров с риелторами. Происходящее он описывает очень забавно. Сначала агентство пытается всунуть в договор пункт о том, что – даже если сделка не состоится – клиент должен будет заплатить им. Мотивировка: «мы же потратили усилия и деньги на рекламирование вашей квартиры!». Мой знакомый спорит, убеждает, что за усилия в этом мире никто не платит – платят за результат. После примерно часа дебатов помятый менеджер соглашается – но заявляет, что достигнутые договоренности нужно переложить с обычного языка на юридический. Через два дня на электронную почту приходит проект с до боли в зубах знакомой формулировкой: «Клиент обязуется оплатить Исполнителю фактически понесенные расходы».
Очень интересен в смысле денег и уже упоминавшийся пункт договора «Права и обязанности сторон». На первый взгляд, там все просто: «клиент обязан», «исполнитель обязан». Однако присмотримся повнимательнее: ваши нарушения обычно сопровождаются внушительными штрафами - любой «чих» грозит потерей то 30 тыс. руб., то 50… А вот неисполнение исполнителем своих обязанностей по какой-то загадочной причине не наказывается никак. Не предусмотрено там штрафов в пользу клиента…
Резюме журнала
www.metrinfo.ru Как было сказано в начале этой статьи, в России в общем и целом действует свобода договора. Свобода – это прекрасно, но подразумевает и ответственность за собственные действия. Когда я был маленьким, мама водила меня за ручку, и я мог не беспокоиться по поводу подстерегающих меня опасностей. Став взрослым, я свободен идти куда хочу. Но если я выбегу на оживленную магистраль и меня собьет машина – не стоит винить в этом никого, кроме себя самого. С документами, деньгами – все в точности так же.
Агентства недвижимости подготовили для своих клиентов договоры. В них они, естественно, «забили» пункты, выгодные им, – и глупо обвинять их за это. Ваше дело – отстаивать собственные интересы, добиваться паритета. А если договориться не получается – всегда можно пойти и поискать другого исполнителя. Уж с чем с чем, а с ними никакого дефицита на рынке не наблюдается.
Мнения экспертов:
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Возможна ситуация, когда агентство фактически находит покупателя, и продавец, дабы сэкономить на оплате комиссии, разрывает договор с целью самостоятельно оформить сделку с представленным агентством покупателем. В этом случае большинство агентств страхуется и включает в договор пункт: продавец не имеет права самостоятельно продавать квартиру лицу, представленному агентством, в течение нескольких месяцев после прекращения договора. В противном случае агентство вправе требовать частичной или полной оплаты комиссии.
Станислав Коротков, руководитель отдела управления вторичного рынка холдинга МГСН:
В интересах клиента учесть следующие моменты:
Если вы не уверены в правильности своего выбора, то заключите договор на более короткий срок – вы «протестируете» агентство, как оно будет с вами работать.
Если вы передаете Исполнителю на хранение какие-либо документы, то проработайте и запишите в договор условия и сроки их возврата.
Возьмите телефоны и познакомьтесь как минимум с двумя сотрудниками Исполнителя – если один будет в отпуске или заболеет, а также при наличии претензий, вы сможете быстро среагировать.
Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир Компании «Инком-Недвижимость»:
Когда человек невнимательно подходит к оформлению отношений с агентством, у него нет никаких гарантий, что его не обманут. За свои действия или бездействие исполнитель несет ответственность только в том случае, если с клиентом заключен официальный договор. В противном случае предъявлять какие-либо требования к агентству бессмысленно.
Читать полностью:
http://www.metrinfo.ru/articles/73982.html
Вход
Регистрация
FAQ
Поиск
